표제지

목차

연구요약 4

제1장 서론 20

1. 연구의 배경과 목적 20

1) 연구의 배경 및 필요성 20

2) 연구의 목적 24

2. 연구의 범위와 방법 24

1) 연구의 범위 24

2) 연구의 방법 25

3) 연구의 주요 흐름 26

3. 선행연구 검토 및 연구의 차별성 27

제2장 우리나라 노후공동주택 빈집의 개념과 현황 30

1. 노후공동주택 빈집의 개념과 조사 방식 30

1) 노후공동주택 빈집의 개념 및 범위 30

2) 노후공동주택 빈집의 조사 방식 34

2. 노후공동주택 빈집의 발생 현황 37

1) 통계청 주택총조사에 따른 빈집 발생 현황 37

2) 지자체 빈집실태조사에 따른 빈집 발생 현황 55

3) 지역별 노후공동주택 빈집의 발생 현황 종합 57

3. 노후공동주택 빈집의 발생 원인과 특성 58

1) 노후공동주택 빈집의 발생 원인 58

2) 노후공동주택 빈집의 특성 64

제3장 사례지역의 노후공동주택 빈집 실태 및 주요 현안 66

1. 사례지역의 선정과 조사 방법 66

1) 사례지역의 선정 66

2) 조사 방법 67

2. 사례지역의 노후공동주택 빈집 실태 69

1) 부산 중구 69

2) 전북 군산시 87

3. 노후공동주택 빈집의 주요 현안 103

1) 현실에 기반한 빈집 재고 및 실태 파악 미흡 103

2) 유지관리 책임의 불평등과 관리시스템 부재 104

제4장 노후공동주택 빈집 관련 정책 현황 분석 106

1. 국내 노후공동주택 빈집 관련 정책 현황 분석 106

1) 노후공동주택 빈집 관련 법ㆍ제도 107

2) 노후공동주택 빈집 관련 정책 130

3) 노후공동주택 빈집 정비 사례 138

4) 국내 노후공동주택 빈집 관련 정책 현황 분석을 통한 시사점 150

2. 일본 및 독일 노후공동주택 빈집 관련 정책 현황 분석 152

1) 일본 : 한계맨션 문제와 대응 152

2) 독일 : 구 동독 지역의 공동주택 빈집 문제와 대응 170

3) 일본 및 독일 노후공동주택 빈집 관련 정책 현황 분석을 통한 시사점 181

제5장 노후공동주택 빈집 관리를 위한 정책 방향 184

1. 노후공동주택 빈집 조사의 현실화 184

1) 주택총조사(전수부문) 빈집 통계의 재정비 185

2) 빈집실태조사의 절차 및 방법 개선 186

3) 노후공동주택 빈집 등록제도 검토 192

2. 노후공동주택 빈집의 관리ㆍ수선체계 마련 193

1) 개별 세대의 책임 강화 193

2) 노후공동주택의 일상관리 및 수선계획 체계 강화 194

3) 자주적 유지관리 지원 제도 마련 196

4) 도시재생 및 주거복지 차원의 공공지원 사업 연계 197

제6장 결론 200

1. 연구의 성과 200

1) 학술적 기여 200

2) 정책적 기여 201

2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 202

1) 연구의 한계 202

2) 향후 연구과제 203

참고문헌 206

SUMMARY 216

[부록] 노후공동주택 거주민 인식 조사 218

판권기 2

[표 1-1] 국내 노후공동주택 빈집의 발생 현황(2015년~2019년) 21

[표 1-2] 선행연구 현황 27

[표 2-1] 공동주택의 종류 및 범위 31

[표 2-2] 전국 의무관리대상 공동주택의 현황(2021년 6월 기준) 32

[표 2-3] 공동주택 빈집의 정의 33

[표 2-4] 지방자치단체별 빈집실태조사 수행 현황(2020년 12월 기준) 36

[표 2-5] 1989년 이전 건축된 주택 유형별 재고 중 빈집비율(2015년~2019년) 38

[표 2-6] 시도별 의무관리대상 공동주택의 현황(2021년 6월 기준) 40

[표 2-7] 통계청 주택총조사에 따른 노후공동주택 빈집 수의 상위 20개 시군구 현황(2019년) 42

[표 2-8] 통계청 주택총조사에 따른 노후공동주택 빈집 수의 상위 20개 읍면동 현황(2019년) 46

[표 2-9] 통계청 주택총조사에 따른 노후아파트 빈집 수의 상위 20개 읍면동 현황(2019년) 49

[표 2-10] 통계청 주택총조사에 따른 노후연립주택 빈집 수의 상위 20개 읍면동 현황(2019년) 51

[표 2-11] 통계청 주택총조사에 따른 노후다세대주택 빈집 수의 상위 20개 읍면동 현황(2019년) 53

[표 2-12] 지자체 빈집실태조사에 따른 공동주택 빈집 수의 상위 20개 시군구 현황 56

[표 2-13] 일본 노후화 맨션의 실태: 도쿄도 미나토구 사례 65

[표 3-1] 부산 중구의 행정동별 노후연립ㆍ아파트 및 빈집 발생 현황 70

[표 3-2] 부산 중구의 노후연립ㆍ아파트 공실규모 및 관리부재 수준 72

[표 3-3] 부산 중구의 행정동별 연립ㆍ아파트 평균 공시가격 현황 73

[표 3-4] 부산 중구의 행정동별 평균 공시지가 현황 73

[표 3-5] 부산 중구의 행정동별 주택 수, 인구 및 세대 변화 추이 74

[표 3-6] 부산 중구 영주아파트 2ㆍ3블록의 건축물 상태 77

[표 3-7] 부산 중구 영주아파트 2ㆍ3블록의 토지(입지) 상태 78

[표 3-8] 부산 중구 영주아파트 2ㆍ3블록의 소유주 상태 79

[표 3-9] 부산 중구 영주아파트 2ㆍ3블록의 안전성과 경관 및 위생 81

[표 3-10] 영주아파트 2ㆍ3블록의 노후공동주택 거주민 인식 조사 응답자 특성 83

[표 3-11] 전북 군산시의 행정동별 노후연립ㆍ아파트 및 빈집 발생 현황 88

[표 3-12] 전북 군산시의 노후연립ㆍ아파트 공실규모 및 관리부재 수준 89

[표 3-13] 전북 군산시의 행정동별 연립-아파트 평균 공시가격 현황 90

[표 3-14] 전북 군산시의 행정동별 평균 공시지가 현황 90

[표 3-15] 전북 군산시의 행정동별 주택 수, 인구 및 세대 변화 추이 91

[표 3-16] 군산시 항운직장연립주택의 건축물 상태 93

[표 3-17] 전북 군산시 항운직장연립주택의 토지(입지) 상태 93

[표 3-18] 전북 군산시 항운직장연립주택의 소유주 상태 94

[표 3-19] 전북 군산시 항운직장연립주택의 안전성과 경관 및 위생 95

[표 3-20] 항운직장연립주택의 노후공동주택 거주민 인식 조사 응답자 특성 96

[표 4-1] 빈집실태조사의 방법 107

[표 4-2] 「빈집정비사업에 관한 업무지침」의 현장조사서(을지) 〈조사표〉에 제시된 빈집 판별 기준 108

[표 4-3] 「빈집정비사업에 관한 업무지침」의 등급산정조사서에 제시된 빈집의 노후ㆍ불량 상태 조사 기준 110

[표 4-4] 「빈집정비사업에 관한 업무지침」의 등급산정조사서에 제시된 빈집의 위해성 조사 기준 111

[표 4-5] 공동주택의 수선계획 수립과 비용 적립 113

[표 4-6] 지방자치단체 공동주택관리 지원 조례의 소규모 공동주택 안전관리 대상 예시 114

[표 4-7] 지방자치단체 공동주택관리 지원 조례의 임의관리대상(비의무관리대상) 공동주택 지원 예시 115

[표 4-8] 「건축물관리법」에 따른 소규모 노후 건축물 등의 점검 시행 규정 116

[표 4-9] 소규모 노후 건축물 등의 안전점검 및 관리 대상에서 '공동주택'을 제외하는 지자체 건축물관리 조례 예시 116

[표 4-10] 경기도 가평군의 공동주택 유지관리 보조금 지원기준 사례 117

[표 4-11] 노후공동주택 빈집 관련 법ㆍ제도 현황 121

[표 4-12] 국내 노후공동주택 빈집 관련 현행 법ㆍ제도의 문제점 및 개선 방향 검토 129

[표 4-13] 빈집정비사업 추진 현황 자료(2018~2020) 요청에 응답한 기초자치단체(군 지역 제외) 목록 130

[표 4-14] 최근 3년간(2018년~2020년) 공동주택 대상 빈집정비사업 추진 현황 132

[표 4-15] 지방자치단체별 노후공동주택 지원사업 추진 사례 134

[표 4-16] 강원도 태백시 장성동의 주택 수, 인구 및 세대 변화 추이 139

[표 4-17] 화광아파트 정비사업 추진과정 개요 142

[표 4-18] 부산 중구 영주2동의 주택 수, 인구 및 세대 변화 추이 145

[표 4-19] 영주시민아파트 정비사업 추진과정 개요 148

[표 4-20] 국내 노후공동주택 빈집 정비 사례별 시사점 149

[표 4-21] 일본의 주택유형별 빈집 현황(2018년) 153

[표 4-22] 일본의 맨션 적정 관리 및 재생에 관한 정책 추진 현황 159

[표 4-23] 〈도쿄도 맨션관리 적정화에 관한 지침〉의 구성 163

[표 4-24] 〈도쿄 맨션 관리ㆍ재생 촉진계획〉의 목표 및 정책 성과지표 164

[표 4-25] 도쿄도 종합상담창구 제도 운영 현황 165

[표 4-26] 히로시마현의 빈집활용팀 구성 현황(2021년 3월 기준) 168

[표 4-27] 도쿄도 이타바시구의 빈집 및 건축물 노후화 수준에 따른 대책의 방향성 170

[표 4-28] 독일의 2011년 센서스(Zensus 2011)에 의한 빈집 통계 171

[표 4-29] 독일의 준공연도별 빈집 현황(2011년 5월 기준) 171

[표 4-30] 독일 코트부스시의 빈집율 증가 예상 시나리오(Leerstandszenario) 176

[표 5-1] 빈집실태조사 현장조사서의 공동주택에 대한 빈집 판별 기준 개선(안) 190

[표 5-2] 빈집실태조사 등급산정조사서의 공동주택에 대한 등급 조사 기준 개선(안) 192

[표 5-3] 도시재생 인정사업의 대상 197

[그림 1-1] 서울 관악구 신림 강남아파트의 빈집 방치 모습 23

[그림 1-2] 연구의 주요 흐름 26

[그림 2-1] 주택 유형별 빈집의 건축연도별 분포 현황(2019년) 37

[그림 2-2] 전국 시도별 최근 1년간('18~'19) 비어있는 빈집의 주택 유형별, 건축연도별 발생 비중(2019년) 39

[그림 2-3] 1989년 이전 건축된 주택 유형별 빈집의 특화지역 분포(2019년) 48

[그림 2-4] 노후아파트 빈집의 비어있는 기간별 분포(2019년) 50

[그림 2-5] 노후연립주택 빈집의 비어있는 기간별 분포(2019년) 52

[그림 2-6] 노후다세대주택 빈집의 비어있는 기간별 분포(2019년) 54

[그림 2-7] 유휴ㆍ방치부동산 촉발 요인들의 상호연계성 59

[그림 2-8] 주택총조사에 기반한 주택 유형별 빈집 사유(2015년) 60

[그림 2-9] 주택총조사에 기반한 시도별 단독주택 빈집의 발생 사유(2015년) 61

[그림 2-10] 주택총조사에 기반한 시도별 아파트 빈집의 발생 사유(2015년) 61

[그림 2-11] 주택총조사에 기반한 시도별 연립주택 빈집의 발생 사유(2015년) 62

[그림 2-12] 주택총조사에 기반한 시도별 다세대주택 빈집의 발생 사유(2015년) 62

[그림 2-13] 지자체 빈집실태조사에 기반한 공동주택 빈집의 발생 사유(2019년~2020년) 63

[그림 3-1] 노후공동주택 빈집의 실태 파악을 위한 조사 흐름 68

[그림 3-2] 부산 중구의 노후연립ㆍ아파트 및 빈집 분포 현황 69

[그림 3-3] 부산 중구 보수동의 보수아파트 모습 71

[그림 3-4] 부산 중구 영주2동의 영주아파트(2블록, 3블록) 모습 71

[그림 3-5] 부산 중구 영주아파트 2ㆍ3블록의 빈집 발생 현황(2021년 8월) 76

[그림 3-6] 부산 중구 영주아파트의 모습 81

[그림 3-7] 부산 중구 영주아파트 2ㆍ3블록의 거주민 인식 조사 결과 - 빈집 인지 경로 83

[그림 3-8] 부산 중구 영주아파트 2ㆍ3블록의 거주민 인식 조사 결과 - 빈집으로 인한 불편 및 피해 84

[그림 3-9] 부산 중구 영주아파트 2ㆍ3블록의 거주민 인식 조사 결과 - 빈집으로 인한 불안감 및 우려 사항 85

[그림 3-10] 부산 중구 영주아파트 2ㆍ3블록의 실태 파악을 위한 조사 결과 요약 86

[그림 3-11] 전북 군산시의 노후연립ㆍ아파트 및 빈집 분포 현황 87

[그림 3-12] 전북 군산시 항운직장연립주택의 빈집 발생 현황(2020년 기준) 92

[그림 3-13] 전북 군산시 항운직장연립주택의 모습 95

[그림 3-14] 전북 군산시 항운직장연립주택의 거주자 인식 조사 결과 - 빈집 인지 경로 97

[그림 3-15] 전북 군산시 항운직장연립주택의 거주자 인식 조사 결과 - 빈집으로 인한 불편 및 피해 98

[그림 3-16] 전북 군산시 항운직장연립주택의 거주자 인식 조사 결과 - 빈집으로 인한 불안감 및 우려 사항 98

[그림 3-17] 전북 군산시 현대1차아파트의 외관 100

[그림 3-18] 전북 군산시 월명아파트의 외관 101

[그림 3-19] 전북 군산시 항운직장연립주택의 실태 파악을 위한 조사 결과 요약 102

[그림 4-1] 더불어 나눔주택사업 주체별 역할 133

[그림 4-2] 경남 의령군의 더불어 나눔주택 공사 전ㆍ후 모습 133

[그림 4-3] 태백산자락 장성 탄탄마을 계획(안) 141

[그림 4-4] 태백시 장성동 노후 폐광지에 위치한 협심아파트의 모습 143

[그림 4-5] ECO JOB CITY 태백의 기본 구상 144

[그림 4-6] 영주시민아파트의 건축물 노후도 현황(2019년) 146

[그림 4-7] 영주시민아파트의 전체 빈집 현황(2019년) 146

[그림 4-8] 영주시민아파트의 동별 빈집 현황(2019년) 146

[그림 4-9] 영주시민아파트의 잔여세대(64세대) 대상 재정착 수요조사 결과 147

[그림 4-10] 일본 노후맨션의 재고 증가 추이 156

[그림 4-11] 일본 맨션의 건축년수에 따른 문제발생률 비교 157

[그림 4-12] 일본 맨션의 적정 관리와 재생 흐름 159

[그림 4-13] 일본 도쿄도의 관리 상황에 맞는 상담 지원 개념도 162

[그림 4-14] 일본 요코하마시의 맨션 관리시책 틀과 현황 법ㆍ제도의 대응 166

[그림 4-15] 독일의 단독주택 공실률(Leerstand EZFH) 및 공동주택 공실률(Leerstand MFH) 비교 172

[그림 4-16] 독일의 도시개발지원프로그램의 시기별 흐름 173

[그림 4-17] 독일 도시개조 프로그램의 투자 구조 174

[그림 4-18] 독일 구시가지의 오래된 건물과 외곽 지역의 조립식 주택 모습 174

[그림 4-19] 독일 코트부스시의 조립식 아파트 철거 및 개조 178

[그림 4-20] 독일 코트부스시의 조립식 아파트 재구성 178

[그림 4-21] 독일 코트부스시의 도시재건프로그램 및 계획 추진 전략 관계도 179

[그림 4-22] 독일의 주택소유권법(WEG)의 주체 및 권리 개념 정리 180

[그림 5-1] 주택총조사(전수부문)의 빈집 통계 추출 범위 186

[그림 5-2] 통계청 주택총조사 원자료를 활용한 빈집 추정 과정(안) 188

[그림 5-3] 공동주택 생애주기에 따른 지속가능한 유지관리체계 개념도 195